二手房交易稅費

二手房交易稅費二手房交易稅費是指在二手房交易中,稅務部門向買賣雙方征收的各類稅費,包括:營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。對居民個人轉讓普通住宅的,暫免征收土地增值稅;印花稅為房屋買賣成交價的0.05%(2009年至今暫免);個人所得稅的計稅依據為以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額,稅率為20%;普通住宅的契稅為1%,高檔商品房契稅為4%。

二手房交易過程中買方和賣方都需要承擔的不同的稅費,二手房交易中征收交易稅的本意是為了限制買賣交易,抑制房地產產業過熱。結果是增加了買房人的購房負擔,也增加了國家的稅收收入。實際交易中,賣家經常將稅費轉嫁到買家身上。

稅費稅種

舊版契稅

符合住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、二手房交易稅費單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的,視為普通住宅,征收房屋成交價或評估價的1.5%。反之則按3%。

新政下的契稅

普通住宅:

賣方:

不滿兩年(無論是否唯一)5.6%

滿兩年不滿五年(無論是否唯一)1%

滿五年唯一住房免稅

滿五年不唯一住房1%

買方:

購買90平以下房產的1%

購買90平以上房產的(唯一住房)1.5%

購買90平以上房產的(不唯一住房)2%

商業房或公司產權:3%。

城市維護建設稅

營業稅的7%。

教育費附加

營業稅的3%。

個人所得稅

普通住宅2年之內:{售房收入-購房總額-(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房:5年之內,(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%,其中經濟房價款=建筑面積×4000元/平方米,土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個稅按房價的1%征收。

交易手續費

2元/平方米×建筑面積。

印花稅

房屋成交總額×0.05%(2009年至今暫免)。

營業稅

2011年1月27日新通知規定:個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

(廢止)住宅5年內:房屋評估總額×5.6% ;5年或5年以上普通住宅無營業稅。

(最新)住宅2年內:房屋評估總額×5.6% ;2年或2年以上普通住宅無營業稅。

2015年3月30日財政部、國家稅務總局發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅[2015]39號)規定:“個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。”

增值稅

自2016年5月1日起,在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點,建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人,納入試點范圍,由繳納營業稅改為繳納增值稅。《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改證增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)

對于非一線城市,個人購買不足2年的住房對外銷售,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

北、上、廣、深四個一線城市,個人購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

土地增值稅

普通住宅免征;非普通住宅3年內:房屋成交總額×0.5% ,3年至5年:房屋成交總額×0.25%,5年或5年以上:免征。

房屋所有權登記費

80元,共有權證:20元。

買賣合同公證費

買賣合同需要公證時才須繳納,房屋成交總額×0.3%;

過戶費用

(1)契稅:9

賣方:

不滿兩年(無論是否唯一)6.6%

滿兩年不滿五年(無論是否唯一)1%

滿五年唯一住房免稅

滿五年不唯一住房1%

買方:

購買90平以下房產的1%

購買90平以上房產的(唯一住房)1.5%

購買90平以上房產的(不唯一住房)2%

(2)房屋交易手續費:‘買賣雙方各自繳納房屋建筑面積*2元/平方米

(3)房屋所有權登記費:80元。

(4)房屋評估費;按評估額0.5%繳納

計算方式

契稅由買方交納,交稅比例是:

1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。

2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

過戶費用:

(1)契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90—140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納買方承擔(二套房按3%收取);

(2)營業稅:房屋產權取得滿五年的免征,未超過五年的按房價5.8%繳納。賣方承擔;

(3)土地增值稅;房屋產權取得滿五年的免征,未超過五年的按房價1%預繳納,按照超率累進稅率計算,多退少補。賣方承擔;

(4)所得稅:房屋產權取得滿五年的免征,未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)賣方承擔;

(5)房屋交易手續費:按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔;

(6)房屋產權登記費:80元。買方承擔;

(7)房屋評估費:按評估額0.5%。

交易手續

正常過戶手續

(一) 交易稅費

1.營業稅 (稅率5.6%, 賣方繳納)

根據2015年3月房產新政,轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅按照全額征收營業稅,轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅,轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。

這里有兩個要點:

①購買時間超過2年這里首先看產權證, 其次看契稅發票,再次看票據(房改房看國有住房出售收入專用票據)這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早于契稅發票,契稅發票早于產權證,房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。

②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。

另:如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業稅。

2. 個人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%, 賣方繳納)

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。

注:地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據,其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產)。

另注:如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況,個人所得稅也必須征收差額的20% 。

3.印花稅(稅率1%,買賣雙方各半)

從2009年至今暫免征收。

4.契稅(稅率1%、1.5% 、3%,買方繳納)

征收方法:按照基準稅率征收交易總額的3%,若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%,若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注:首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠,契稅的優惠是以個人計算的,只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5.測繪費1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 (2008年4月后新政策房改房測繪費標準:面積75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元)

一般房改房都是需要測繪的,商品房如果原產權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

6.二手房交易手續費總額:住宅6元/平米×實際測繪面積 非住宅10元/平米×實際測繪面積

7.房屋產權登記費80元 共有權證:20元

(二)所需材料

1.地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套(若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套)、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套(如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份)

2.房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張,免稅證明或完稅證明復印件;如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。

注:房改房過戶時需要配偶一起出面簽字;若配偶已經去世但使用了其工齡,如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶;如在房改之前,則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認,并提交房改原始票據原件。

贈與過戶手續

(一)費用:免征營業稅和個人所得稅,但是需要增加

1.公證費:40元/平米× 產權證面積

2.契稅:不論房產什么情況都需要征收全額契稅

其他費用和正常過戶都一樣

(二)所需材料

1.公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份,產權 證復印件一套

2.不需要經過地稅局直接可以過戶。

3.房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

繼承房產過戶

(一)繼承房產的費用有

1.公證費 40元/平米×產權證面積

2.繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證:80元/人

:繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%,不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅,而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。

(二)所需材料

1.公證處需要原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。

2.房管局需要材料和正常過戶基本一樣,只是還需要公證書一份。

注:繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承,這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權。

析產

析產又稱財產分析,是指財產共有人通過協議的方式,根據一定的標準,將共同財產予以分割,而分屬各共有人所有。最常見的是夫妻之間的析產,一般會有婚內析產和離婚析產兩種情況。過程是先到公證處做析產公正再到房管局辦理過戶手續。除其他材料外還需要離婚協議書或者法院判決書復印件。

注意事項

房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有房產證,過段時間辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。

市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對于標準價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時,其物業費、電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。

中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。

合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

稅費規定

2013年稅費規定

二套房貸款首付比例可提高

繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市,人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

地級市“十二五”末聯網住房信息

通知還要求,市、縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃。2013年底前,地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍。大力推進城鎮個人住房信息系統建設,到“十二五”期末,所有地級以上城市原則上要實現聯網。加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制。

150萬房價個稅多繳24萬

來京工作6年的吳先生剛繳納購房定金,但因二手房購房政策的調整,他可能要面臨多繳納20多萬個稅的情況。

在北京,購買二手房所有稅費均由購房者承擔。例如,吳先生在朝陽區購買了一套價值150萬的小戶型二類經濟適用房,該房已滿五年可上市交易,但并非業主的唯一住房。

按現行政策,吳先生需替業主繳納總房價1%的個人所得稅,即150×1%=1.5萬元;但是,如果按照新政策,因該經濟適用房最初價值僅為20萬元,如果按照差額繳稅即(150-20)×20%=26萬。

這多出的24萬多元的稅收,讓吳先生很頭疼。他說,他購買的這套小戶型用于自住,但現在,多出的20萬限制住了他這種非投資者。吳先生希望,政策應該進行細化,對于非投資性的住房,應給予個人所得稅減免或返還。

本次調控時間表

●各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外),要按照保持房價基本穩定的原則,制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標,并于一季度向社會公布。

●市、縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃。

●2013年底前,地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

●大力推進城鎮個人住房信息系統建設,到“十二五”期末,所有地級以上城市原則上要實現聯網。

■ 北京落地

■ 解讀

政策2

二套房可實施差別化信貸

對房價上漲過快的城市,人民銀行當地分支機構可根據政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

近期,二套房貸首付將調至7成,利率增至1.3倍的傳言甚囂。昨天公布的通知中,并未明確二手房貸的具體政策,但提出可進一步提高。

陳志和胡景暉均認為,各地應該會從實際情況出發,來確定二套房的政策,除了繼續收緊外,國家也明確提出鼓勵改善性購房需求,因此對于二套房也不能一棒子打死。同時,也要看當地銀行自身的情況。

“如果真是調到7成,那和全款購房也沒太多差別了。”胡景暉認為,二套房也應該實施差別化信貸政策,如果二套房購買的是普通住房,則不應該再上調。

政策3

限購政策全覆蓋

限購區域應覆蓋城市全部行政區域。

陳志認為,限購要覆蓋城市的全部行政區域是細則非常嚴厲的條款。此前,一些經濟發達城市限購,但其周邊區域卻不限購,這導致那些投資投機的購房仍然有空間,也導致了這些不限購區域的房價出現快速上漲。而此次新一輪調控中,明確了限購的城市要覆蓋城市的全部行政區域。

“經濟發達城市的周邊,比如北京周邊的香河、涿州等地,以及上海、杭州等城市周邊,按照政策也應該要實行限購。這樣就堵住了所有的漏洞,讓投資投機購房完全沒有市場,住房也徹底回歸自住的屬性。”陳志說。

不同類型房應區別對待

胡景暉說,以前的房改房、經適房,當時的購買價格只有兩三千甚至幾百元每平米,而如今的賣出價已經高達數萬元,這就意味著幾乎是全部交易額的20%來征稅。

胡景暉說,“再加上營業稅、契稅等,買一套300萬的房子,稅費要八九十萬。”他認為,北京出臺的調控落地細則中,應該要根據房屋的不同性質來區別稅收政策。

稅費誰交

買賣房屋的稅收,國家列明買賣雙方各自應承擔的費用標準,各項費用應由誰承擔清晰可見,購房的承擔其自身的購房交易稅費,賣房的承擔其自身通過出售房屋所得收益應繳納的稅費;但自2006年國家出臺“國十五條”,其中規定,“從2006年6月1日起,對購買住房不足5年轉手交易,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅”。

按國家相關部門規定,個人所得稅、營業稅及土地增值稅、教育附加費均是賣方支付的,前二者是房屋賣出所產生,而賣方就是所得者,所以,這以上稅費由賣方支付才是合理的。但這幾個稅費所占比例較大,就成了賣方定價的一個重要標準。因此,很多賣家相應降低房價,搞一刀切,凈收房價,所有稅費由買方負責了。不過生意場上,一個愿打一個愿挨,當各自認為物有所值時,買賣就成功了。

稅費由誰交的問題,實際上國家有明文規定,全由買家交原則上說是不合理的。但實際上稅費與房價是相互關聯的,如果賣家交稅費,那么房價可能就高一些,買家交稅費,房價就相對低一些。合同中約定由誰交稅費是符合民法上自治原則的,從這個角度講稅費由買家交也是合理的。

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